De woningnood in Nederland is al jarenlang een van de grootste problemen van het land. Starters kunnen nauwelijks een betaalbaar huis vinden, jongeren blijven noodgedwongen bij hun ouders wonen en voor sociale huurwoningen bestaan lange wachtlijsten.
Maar hoe groot is de invloed van migratie eigenlijk op de Nederlandse woningmarkt?
Een nieuw onderzoek van het Economisch Instituut voor de Bouw (EIB) komt met opvallende cijfers. Volgens de onderzoekers was migratie de afgelopen tien jaar verantwoordelijk voor ongeveer 60 procent van de extra woningvraag in Nederland.
En dat is niet de enige conclusie die de discussie over woningnood en immigratie opnieuw kan aanwakkeren.
Migratie zorgt voor 435.000 extra bewoonde woningen
Het EIB onderzocht hoeveel mensen tussen 2015 en 2024 naar Nederland kwamen en hoeveel woningen zij uiteindelijk betrokken.
In die periode arriveerden ongeveer 2,2 miljoen migranten in ons land.
Niet iedereen bleef hier wonen. Eind 2024 waren van deze groep nog ongeveer 1,4 miljoen mensen in Nederland.
Samen bewoonden zij ongeveer 435.000 woningen.
Volgens de onderzoekers betekent dit dat ongeveer 60 procent van de extra woningvraag in de onderzochte tien jaar voortkwam uit migratie.
De overige groei werd vooral veroorzaakt doordat huishoudens kleiner worden.
Denk bijvoorbeeld aan mensen die alleen gaan wonen, stellen die uit elkaar gaan en ouderen die na het overlijden van hun partner zelfstandig blijven wonen.
Het onderzoek laat daarmee zien dat migratie een belangrijke rol speelt bij de groeiende behoefte aan woningen.
Arbeidsmigranten vormen de grootste groep
Het EIB keek niet alleen naar asielzoekers, maar naar verschillende soorten migratie.
Daarbij werd onderscheid gemaakt tussen arbeidsmigranten, kennismigranten, asielmigranten, internationale studenten en andere migranten.
Arbeidsmigranten vormen volgens het onderzoek de grootste groep mensen die naar Nederland komen.
Toch is er een belangrijk verschil met andere migrantengroepen.
Van de arbeidsmigranten blijkt ongeveer 60 procent binnen tien jaar Nederland weer te verlaten.
Daardoor is hun invloed op de langdurige woningvraag kleiner dan je op basis van de totale instroom zou verwachten.
Veel arbeidsmigranten verblijven immers tijdelijk in Nederland en vertrekken uiteindelijk weer naar het buitenland.
Asielmigranten blijven veel vaker permanent
Bij asielmigranten ziet het EIB een ander patroon.
Hoewel de instroom van asielmigranten lager is dan die van arbeidsmigranten, vestigen zij zich volgens het instituut veel vaker permanent in Nederland.
Dat heeft gevolgen voor de woningmarkt.
Mensen die langdurig in Nederland blijven, hebben immers ook voor langere tijd woonruimte nodig.
Volgens de onderzoekers was de structurele invloed van asielmigratie op de woningvraag in de afgelopen tien jaar daardoor bijna even groot als die van arbeidsmigratie.
Dat is een opvallende conclusie, omdat de totale instroom van beide groepen sterk verschilt.
90 procent van asielmigranten komt in sociale huur terecht
Een ander belangrijk onderdeel van het onderzoek gaat over sociale huurwoningen.
Volgens het EIB komt ongeveer 90 procent van de asielmigranten die een woning betrekken in de sociale huursector terecht.
Andere groepen migranten zijn juist vaker aangewezen op particuliere huurwoningen en, in mindere mate, koopwoningen.
Het instituut stelt dat het aandeel van asielmigratie in de extra vraag naar sociale huurwoningen daardoor aanzienlijk is.
In discussies over de woningmarkt wordt regelmatig genoemd dat ongeveer 7 procent van de sociale huurtoewijzingen naar statushouders gaat.
Volgens het EIB geeft dat percentage echter geen volledig beeld van de invloed op de woningvraag.
Dat komt doordat veel sociale huurwoningen worden toegewezen aan mensen die al in een andere sociale huurwoning wonen.
Wanneer zij verhuizen, komt hun oude woning weer beschikbaar.
Bij huishoudens die nieuw toetreden tot de woningmarkt ontstaat daarentegen extra behoefte aan woonruimte.
Het EIB vindt daarom dat bij de beoordeling van de invloed van asielmigratie vooral gekeken moet worden naar de extra vraag naar woningen.
Wat betekent dit voor Nederlandse woningzoekers?
Voor veel starters en andere woningzoekenden zijn de gevolgen van de woningnood dagelijks merkbaar.
Wie een betaalbare huurwoning zoekt, kan afhankelijk van de regio jarenlang moeten wachten.
Ook op de koopmarkt hebben mensen met een gemiddeld inkomen het moeilijk.
Het onderzoek van het EIB maakt duidelijk dat de bevolkingsontwikkeling een belangrijke factor is bij het bepalen hoeveel nieuwe woningen Nederland nodig heeft.
Tegelijkertijd betekent dat niet dat migratie de enige oorzaak van de woningnood is.
Ook het woningaanbod, de bouwproductie, de samenstelling van huishoudens en het bestaande woningtekort spelen een rol.
De onderzoekers richten zich vooral op de vraag hoeveel extra woningen nodig zijn door veranderingen in de bevolking.
Komende tien jaar opnieuw honderdduizenden woningen nodig
Het EIB heeft ook gekeken naar de verwachte ontwikkeling in de komende tien jaar.
Wanneer de migratie zich volgens de bestaande trends ontwikkelt, ontstaat volgens de onderzoekers vanuit migratie een aanvullende woningvraag van ongeveer 340.000 woningen.
Dat zijn minder woningen dan de 435.000 die door migranten uit de onderzochte periode 2015–2024 werden bewoond.
Volgens het instituut komt dit vooral doordat de netto-instroom van arbeidsmigranten, kennismigranten en internationale studenten naar verwachting afneemt.
Ook zullen mensen die eerder naar Nederland kwamen in de komende jaren weer vertrekken.
De onderzoekers verwachten daardoor dat de groei van de woningvraag vanuit migratie geleidelijk minder sterk wordt.
Minder migratie kan woningvraag aanzienlijk verlagen
Het EIB onderzocht daarnaast wat er zou gebeuren wanneer de netto migratie wordt beperkt tot ongeveer 50.000 personen per jaar.
Dat aantal sluit aan bij een eerder advies van de Staatscommissie Demografische Ontwikkeling.
In dat scenario zou de extra woningvraag vanuit migratie in de komende tien jaar uitkomen op ongeveer 235.000 woningen.
Dat is ongeveer 105.000 woningen minder dan bij de trendmatige ontwikkeling.
Volgens het EIB zou daarvoor vooral een aanzienlijke beperking van de asielmigratie nodig zijn.
Het gaat hierbij om een berekend scenario en niet om een voorspelling dat deze beleidsmaatregelen daadwerkelijk worden ingevoerd.
Woningnood blijft voorlopig groot
Hoewel het EIB verwacht dat de groei van de woningvraag na 2030 afneemt, betekent dat niet dat de huidige woningnood snel verdwijnt.
Integendeel.
Volgens het instituut blijft de vraag naar woningen richting 2030 hoog.
Dat komt onder andere doordat er nog mensen in opvangvoorzieningen verblijven die moeten doorstromen naar reguliere huisvesting.
Daarnaast bestaat er een grote groep jongeren die graag zelfstandig wil wonen, maar daar momenteel geen mogelijkheid voor heeft.
De bestaande woningnood verdwijnt dus niet automatisch wanneer de bevolkingsgroei afneemt.
Er blijven de komende jaren veel nieuwe woningen nodig om de achterstanden weg te werken.
Grote woningbouwprojecten mogelijk minder aantrekkelijk
De onderzoekers plaatsen ook vraagtekens bij grote woningbouwprojecten die pas over lange tijd woningen opleveren.
Volgens het EIB kan de structurele woningvraag na 2030 namelijk aanzienlijk lager uitvallen dan nu.
Bij een trendmatige ontwikkeling verwachten de onderzoekers op termijn ongeveer 35.000 extra woningen per jaar nodig te hebben vanwege migratie.
Daarnaast ontstaat naar verwachting een jaarlijkse vraag van ongeveer 15.000 woningen doordat huishoudens kleiner worden.
Samen gaat het dan om ongeveer 50.000 woningen per jaar.
Volgens het instituut ligt dat aantal onder de woningbouwproductie die Nederland de afgelopen jaren wist te realiseren.
Daarom waarschuwt het EIB dat grote investeringen in woningbouwprojecten met een zeer lange voorbereidingstijd zorgvuldig moeten worden afgewogen.
De woningmarkt van na 2030 kan er volgens de onderzoekers namelijk anders uitzien dan die van vandaag.
Onderzoek zet discussie over migratie opnieuw op scherp
De conclusies van het EIB zijn relevant voor het debat over de Nederlandse woningcrisis.
Jarenlang wordt er al gediscussieerd over de invloed van migratie op het tekort aan betaalbare woningen.
Met dit onderzoek probeert het instituut die invloed concreter in kaart te brengen.
De cijfers laten zien dat migratie een groot aandeel had in de extra woningvraag van de afgelopen tien jaar.
Maar het onderzoek maakt ook duidelijk dat verschillende migrantengroepen een andere invloed hebben op de woningmarkt.
Arbeidsmigranten vertrekken relatief vaak weer uit Nederland, terwijl asielmigranten veel vaker langdurig blijven en vooral in de sociale huursector terechtkomen.
Voor beleidsmakers betekent dit dat zowel de omvang als de samenstelling van migratie van belang is bij het plannen van toekomstige woningbouw.
Wat moet Nederland nu doen?
Volgens het EIB ligt de grootste uitdaging op korte termijn.
Tot 2030 blijft de behoefte aan woningen hoog en zijn oplossingen nodig die snel extra woonruimte opleveren.
Op langere termijn kan de woningvraag juist aanzienlijk afnemen, zeker wanneer de migratie wordt beperkt.
Daarmee ontstaat een belangrijke vraag voor de Nederlandse politiek.
Moet Nederland vooral inzetten op het versnellen van de woningbouw, op het beperken van de bevolkingsgroei door migratie, of op een combinatie van beide?
Het nieuwe onderzoek geeft geen eenvoudig antwoord op alle problemen van de woningmarkt.
Wel laat het zien hoe groot de invloed van migratie op de extra woningvraag volgens de berekeningen van het EIB is geweest.
En dat zal de discussie over immigratie, sociale huurwoningen en de toekomst van de Nederlandse woningmarkt ongetwijfeld verder aanwakkeren.
Wat vind jij? Moet Nederland de migratie beperken om de druk op de woningmarkt te verminderen, of moet de overheid vooral veel meer woningen bouwen?
